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不動産売買契約書とは?記載内容と作成の流れ

更新: 2022-09-08 19:48
2022-09-08 19:48
  • 目次

 不動産の売買で必要になる、「不動産売買契約書」。
大きな金額が動くことが多いこの契約だからこそ、不動産売買契約書の作成も抜けやミスなく行わなければなりません。

この記事では、不動産売買契約書の概要から作成時の注意点までわかりやすく解説します。

不動産売買契約書の基礎知識


まずは、不動産売買契約書の基本的な概要についてご紹介します。

不動産売買契約書の概要

不動産売買契約書は、不動産の売買で必要になる書類の1つです。
不動産の売買内容を、売主と買主が合意したことを書面にしたものとなります。
大きな金額が動くことが多い不動産の売買では、このように書面での契約締結が一般的です。
作成するのは、一般的には売買の仲介を依頼した不動産仲介会社です。
売主側と買主側の仲介業者が異なる場合には、どちらかの不動産会社が作成し、もう一方にも確認してもらいます。

不動産売買契約で必要な重要事項説明書とは?

重要事項説明書とは、売買する不動産についての重要事項を説明するための書類です。
売買契約を締結するまでの期間に不動産会社の宅地建物取引士の資格を持った人が作成し、購入する不動産についてや契約条件などについて記載されます。
重要事項説明書には、契約対象となる不動産の基本情報やインフラについてのほか、契約条件などの記載が必要です。
不動産会社が間に入る不動産の売買では、売買契約が成立する前に、買主に不動産会社から重要事項説明をすることが義務付けられています。

不動産売買契約で必要な重要事項説明書とは?

不動産売買契約書を作る目的


不動産売買契約書を作ることで、売主と買主が合意の元で契約を締結したことを証明することができます。
契約は口頭でも成立するものですが、不動産のような高価なものが対象である場合、特に契約書の締結が望ましいでしょう。
また不動産売買においては多数の取り決めや手順があるため、これらを明文化するのが不動産売買契約書です。
不動産仲介会社が売買の仲介を行う際には、売買契約が成立した際に宅地建物取引士が記名と押印した不動産売買契約書を交付する義務があり、これは宅地建物取引業法によって定められています。

不動産売買契約書を締結するメリット


不動産売買契約書を締結することにより、売主と買主が不利益を被ることなく取り引きができるようになります。
細かい条件などを書面として明文化し、事前に双方がこれを確認し合意することができるためです。
契約書を締結することで、後々のトラブルを防ぐことにもつながります。

不動産売買契約書に記載すべき項目


不動産売買契約書に記載すべき項目について、それぞれご紹介します。

売買物件の表示

契約の対象となる不動産についての情報を記載します。
不動産の情報は一般的な住所と登記簿上の所在地が異なる場合があるため、必ず法務局で取得した登記記録(謄本)で確認しましょう。

売買代金

不動産を売買する代金について、記載します。
消費税額を記載し、税込みの金額も記載しましょう。

手付金等の額

買主が売主に支払う手付金がある場合には、ここに記載します。
手付金は保証金のような存在になるため、売買代金の5~10%ほどの金額に設定するのが一般的です。
手付金は、申込証拠金と表記されることもあります。



支払期日

売買代金および手付金等の支払期日を記載します。
ここは非常に重要な項目で、この期日を過ぎてしまうと契約違反になることもあるので注意が必要です。

土地の実測及び土地代金の精算

登記記録と実際の土地の面積には、少なからず誤差がある場合があります。
この誤差がある場合を想定し、誤差があった場合にはその差分を土地代金として精算することを記載する項目です。

所有権の移転と引き渡しの時期

不動産の所有権を移転し、引き渡しを行う時期について明記します。
一般的には支払日に所有権移転登記に必要な書類を渡し、不動産の受け渡しをします。
これを「同時履行」といい、トラブルを避けるための一般的な設定です。
引き渡しなどを支払い日の後に設定すると、いつまでも引き渡されないなどのトラブルになる場合があるので注意しましょう。

付帯設備等の引継ぎ

不動産だけでなく、建物内の家電などの付帯設備について、どこまで引き継ぐのかを記載する項目です。
家電や家具だけでなく、敷地内の植物に至るまで、細かく引き継ぐ部分を記載しておきます。
引き継ぐもの、撤去・処分するものを明確にしておくことで、後々のトラブルを避けることができます。
また、付帯設備に故障などの不備がないかも確認しておくと安心です。

負担の消除

貸借権や抵当権などは、所有権を阻害する要因になってしまいます。
そのため、これらは契約前にしっかりと消除しておかなければなりません。
引き渡し時までに消除する等といった内容を、ここで書面として明文化します。

公租公課等の精算

固定資産税や都市計画税などについての取り決めを、ここに記載します。
これらは、毎年1月1日に所有している人に課される税金です。
そのため、不動産の引き渡し日を基準にして、売主と買主がどれだけ税金を納めるのかを定めておきましょう。
日割り計算するなどして、両者に対し不利のないように配分する必要があります。

手付解除の期限

契約解除がいつまでに手付解除可能なのかについての項目です。
売主と買主で相談し、手付解除の期間を自由に設定することができます。
中には、手付解除ができない契約にすることもあります。

契約違反による解除

やむを得ない事情による契約解除ではなく、売主と買主どちらかが契約違反をした場合に、契約を解除できるという内容の項目です。
あらゆる可能性を考慮し、この項目は必ず記載しておきましょう。
契約違反があった場合、違反した側が違約金を支払う内容にするのが一般的です。
違約金は売買代金の20%までの金額で設定されるのが基本で、違約金の支払いの後、契約は解除となります。

不動産売買契約書に記載すべき項目:契約違反による解除

引渡し前の滅失・毀損

不動産を引き渡す前のタイミングで、自然災害など、売主と買主どちらの責任でもない事由により不動産が滅失・毀損してしまった場合の取り決めです。
万が一のリスクに備え、双方で話し合い、必ず取り決めておきましょう。

反社会勢力の排除

不動産取引をする買主や売主に反社会勢力との関わりがあることが発覚した場合、契約を解除できるという内容の項目です。
売主と買主が反社会勢力ではないことに加え、取り引きをする不動産を反社会勢力の活動に使わないことを明記します。

契約不適合責任

引き渡し後に、双方が気づかなかった欠陥が見つかった場合についての項目です。
どこまでの欠陥について売主の責任となるのかについて、記載します。
また、いつまでに発覚したものについて売主の責任とするのかの期間についても取り決めておきましょう。

不動産売買契約書に必要な収入印紙の金額


不動産売買契約書は課税文書にあたるため、収入印紙を貼り付ける必要があります。
収入印紙は、取り引きをする金額に応じた額を貼り付けなければなりません。
また、印紙税では軽減処置が設けられていることから、平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成された不動産売買契約書では、軽減税率が適用されます。

不動産売買契約書に貼る「契約金額」「本則税率」「軽減税率」別収入印紙一覧

参照:https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

不動産売買契約書を作成する際の注意点


不動産売買契約書を作成する際には、以下の2点に注意しましょう。

重要事項説明書とあわせて記載内容に抜けなどがないか

不動産売買契約書と重要事項説明書の内容は、記載内容に抜けがないか、事前にしっかりと確認する必要があります。
1つでも抜けやミスがあると、それが後々大きなトラブルに発展する可能性があるので、十分に注意しなければなりません。
これに加え、登記事項証明書(登記簿)や測量図面などの付属書類がそろっているかどうかも入念にチェックしましょう。

契約条件などに不明瞭な点がないか

契約条件は、すべて明確でなければなりません。
不明瞭な部分があると、解釈に幅が生まれてトラブルになる可能性があるためです。
これを避けるために、契約条件は特に入念にチェックする必要があります。
誰が見ても一目瞭然な条件に設定し、認識のズレが起こらない状態にしましょう。

不動産売買契約締結までの流れ


不動産売買契約は、事前に売主と買主が話し合い、契約の条件を決めることからスタートします。
互いに納得できる条件が決まったら契約書を作成し、双方がこれをしっかりと確認します。
特に問題がなければ双方が署名・捺印をし、契約は締結です。

手付金がある場合には、支払いをもって契約が成立することにあります。
不動産売買契約書は2部作成し、売主と買主が1部ずつ保管します。

不動産売買契約書も電子契約で締結可能に!


不動産売買契約も、電子契約での締結が可能になりました。
電子契約ならば、契約書を送付したり返送してもらったりといった手間がいりません。
郵送によるタイムラグがなくなることで、よりスムーズに契約を締結できるようになります。
また電子契約では収入印紙の貼り付けが不要なので、コスト削減にもつながります。
手間とコストを減らせる電子契約ならば、不動産売買契約を効率的に進められることが魅力です。

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